Investir dans un immeuble de rapport
Investir dans un immeuble de rapport : les bonnes raisons d’acheter et les bonnes pratiques
Au sein du marché immobilier, l’achat d’un immeuble de rapport est bien souvent perçu comme une opportunité qui peut se révéler très avantageuse pour les investisseurs. En effet, il est vrai que ce type de placement financier peut apporter d’intéressants bénéfices et le marché des immeubles de rapport constitue, en soi, un micromarché dans lequel il peut s’avérer aisé de trouver des bonnes affaires immobilières.
Vous envisagez d’acheter un immeuble de rapport ? Vous voulez savoir comment investir dans un immeuble de rapport ? Vous souhaitez tirer des bénéfices de votre placement immobilier et réaliser des plus-values rapidement ?
Dans cet article, nous définirons ce qu’est exactement un immeuble de rapport et nous vous dévoilerons quels sont les avantages et les inconvénients de ce type d’investissement immobilier. Nous vous dévoilerons alors par la suite quelques conseils pour optimiser votre investissement dans un immeuble de rapport. En effet, si l’on souhaite profiter des opportunités que peuvent procurer les immeubles de rapport et se lancer dans leur investissement, autant le faire en connaissance de cause.
C'est quoi un immeuble de rapport ?
Histoire de l’immeuble de rapport
Le terme « immeuble de rapport » est né au XVIIIe siècle, sous le règne de Louis XVI , mais représentait un type d’architecture qui s’est surtout développé au cours du XIXe siècle. En effet, l’histoire de l’immeuble de rapport trouve racine au cours des périodes de la Restauration et des transformations urbaines parisiennes entreprises par le baron Haussmann. Dès lors, des immeubles de rapport sont bâtis et ceux-ci se définissent par trois caractéristiques.
Dans un premier temps, l’immeuble de rapport représente un immeuble à la façade ordonnée et divisé en plusieurs logements privés, standardisés et nettement séparés. Dans un deuxième temps, l’immeuble de rapport se nomme également ainsi par le fait qu’il est voué à rapporter des bénéfices à son propriétaire : les loyers des ménages occupants les logements privés de l’immeuble. Pour finir, tous les logements de l’immeuble de rapport appartiennent à un seul et même propriétaire qui possède l’immeuble dans sa totalité.
L’immeuble de rapport aujourd’hui
Aujourd’hui, le terme est resté pour désigner l’achat d’un ensemble de lots d’un seul et même bien immobilier. Ainsi, la notion d’immeuble de rapport s’oppose à la notion de copropriété où l’ensemble des lots d’un même bien immobilier est partagé entre plusieurs propriétaires.
Désormais, l’investissement dans un ou des immeubles de rapport représente une stratégie d’investissement accessible au grand public et aux investisseurs souhaitant générer des rentes.
« Immeuble à loyer », « maison de rapport », « hôtel de rapport » : tous ces termes, plus rarement utilisés, sont également des synonymes de l’immeuble de rapport. Aujourd’hui, l’idée reste l’acquisition et la possession de l’ensemble d’un bâtiment par un seul et même bailleur dans le but de louer chacun des lots pour générer des loyers et, ainsi, permettre au propriétaire de gagner de l’argent grâce à ces rentes.
Les avantages de l’achat d’un immeuble de rapport
Pour quelles raisons peut-il s’avérer intéressant d’investir dans un immeuble de rapport (et ainsi posséder l’ensemble des lots d’un même bâtiment) plutôt que de préférer acheter plusieurs logements éloignés les uns des autres ?
Nous vous révélons toutes les bonnes raisons d’investir dans un immeuble de rapport ci-dessous.
Un gain de temps considérable
De manière évidente, le premier avantage d’acheter un seul et même bien immobilier comportant plusieurs logements privés plutôt que de s’orienter vers l’achat de plusieurs biens immobiliers éloignés est que la démarche d’acquisition se retrouve simplifiée et plus rapide.
En effet, le choix de l’immeuble de rapport est plus simple dans le sens où toutes les démarches d’acquisition se font en une seule fois (la recherche d’un seul bien immobilier, sa négociation, etc.) sont bien plus simples et rapides à gérer que si toutes les démarches d’acquisition étaient répétées pour plusieurs biens immobiliers différents.
Un prix d’achat et des frais plus faibles par rapport à l’achat de logements secs
En effet, l’achat d’un immeuble de rapport se révèle, généralement, moins cher que si l’on décide de diviser son investissement sur plusieurs logements secs, et ce pour plusieurs raisons que nous allons détailler.
La première constatation que nous pouvons faire est que le prix d’achat au mètre carré est bien plus intéressant s’il est question d’un ensemble de lots d’un même immeuble vendu à un seul et même acquéreur que si ces mêmes lots étaient vendus à des investisseurs différents.
D’une autre manière, en achetant un immeuble de rapport en bloc, vous possédez alors un pouvoir de négociation plus conséquent en tant qu’acheteur. En effet, l’immeuble de rapport (composé de plusieurs logements privés donc) n’intéresse alors que les investisseurs et non ceux qui souhaitent acheter pour habiter. Vous ne serez alors pas concurrencés par ce type d’acheteurs lors de la transaction.
Ensuite, et de manière évidente, l’achat des différents lots d’un seul bien immobilier implique alors une seule et unique transaction avec un seul et unique vendeur. Un seul financement implique alors notamment que les frais de dossier de la banque ne seront payés qu’une fois. Les frais de notaire se retrouvent ainsi diminués pour la même raison.
Ces différents éléments ci-dessus rendent alors le prix d’achat d’un immeuble de rapport moins élevé que s’il était question d’investir dans plusieurs biens immobiliers différents. De plus, d’autres éléments rendent également l’achat d’un immeuble de rapport plus intéressant. En effet, ce type d’investissement permet de réduire les frais de fonctionnement.
Premièrement, en faisant le choix d’un immeuble de rapport, les impôts fonciers seront globalement moins élevés que si votre choix s’était porté sur l’investissement de plusieurs biens.
De plus, en étant le seul propriétaire d’un bâtiment, vous économiserez également sur les frais de syndicat de copropriété : vous n’en avez aucune utilité !
En conclusion, retenez que les frais d’acquisition du bien ainsi que les frais de fonctionnement et d’entretien seront beaucoup moins élevés que pour des logements secs tout en ayant une valeur locative identique à ceux-ci ! Le rendement locatif de votre bien se retrouve alors plus conséquent (on estime sa rentabilité généralement entre 5 et 10% en moyenne).
Liberté de gestion et de décision
Puisque vous détenez le bien immobilier en monopropriété, vous êtes le seul et unique décisionnaire concernant la gestion de l’immeuble. Vous n’êtes bloqués par aucun copropriétaire et vous êtes totalement libres concernant les travaux à réaliser ou les modifications à effectuer à votre bien pour augmenter sa valeur ajoutée par exemple. Vous êtes le seul et unique responsable des décisions à prendre concernant votre bien.
En cas de travaux à réaliser dans votre bien, les tarifs des artisans seront plus aisément négociables car leurs travaux seront à la fois plus conséquents mais aussi plus pratiques dans le sens où leurs travaux seront centralisés dans un seul et même endroit.
Dans tous les cas et de manière pratique, la centralisation de votre investissement immobilier au sein d’un seul et même endroit rend la gestion globale beaucoup plus simple que si votre investissement était divisé géographiquement.
Détention de tous les lots d’un même bien immobilier
Étant le seul propriétaire de votre immeuble, vous détenez l’entièreté des lots contenus dans le bien immobilier. Cette position vous offre alors des avantages considérables par rapport aux autres types de propriétaires.
Dans un premier temps, le risque de vacance locative (c’est-à-dire qu’un logement se retrouve vacant et ne génère donc pas de loyers) est alors limité car dans le cas où un locataire quitte son logement, les autres locataires de votre immeuble continueront, eux, à payer leur loyer. Le risque de perte de bénéfices est alors amoindri.
De plus, posséder tous les lots d’un même immeuble vous laisse une marge de manœuvre considérable en cas de revente de votre bien immobilier. Libre à vous alors de vendre l’immeuble de rapport d’un seul bloc à un acheteur ou même de réaliser une découpe immobilière en différents lots et faire alors le choix, à l’avenir, de la copropriété.
Investir dans un immeuble de rapport : les inconvénients
L’achat d’un immeuble de rapport peut néanmoins avoir des obstacles et des inconvénients. Nous allons alors définir ci-dessous tous les différents inconvénients et risques que représentent un tel investissement afin que vous puissiez les éviter et entreprendre cet achat plus sereinement et en connaissance de cause.
Un investissement important
Le premier obstacle concernant l’investissement dans un immeuble de rapport est, bien évidemment, que cet investissement est un achat important qui demande d’avoir des liquidités. En toute logique, l’achat d’un immeuble de rapport est un investissement bien plus lourd que si vous investissez dans un seul appartement par exemple. Un immeuble de rapport peut ne comporter que deux lots tout comme il peut comporter beaucoup plus de logements. C’est pourquoi l’immeuble de rapport reste quand même un investissement qui peut néanmoins s’adresser au grand public : il existe un immeuble de rapport pour tous les budgets !
Dans tous les cas, les risques sont plus élevés pour les problèmes non couverts par une assurance. Une réserve de liquidité est alors souhaitable en cas d’imprévus.
Cependant, une solution existe pour réduire ce risque financier. En effet, il est possible, par exemple, d’investir à plusieurs dans un immeuble de rapport avec une SCI (Société Civile Immobilière) qui sera alors la seule propriétaire du bien mais qui permet à plusieurs personnes d’obtenir des parts de la société. La SCI peut donc intervenir en cas de difficultés et même lever des fonds pour réaliser l’investissement.
Et si la division en lots n’a pas déjà été faite ?
En achetant un immeuble en bloc, il est possible que la division en lots n’ait pas été faite au préalable. Des problèmes peuvent alors apparaître lors de la location des logements.
En effet, dans le cas où le bâtiment n’a pas été divisé en lots différents cela veut donc dire que vous allez mettre en location un seul et même lot à plusieurs locataires avec des baux individuels. Dès lors, certaines subtilités devront être gérées :
- Concernant, les parties communes : il vous faudra alors penser vous-mêmes à définir leur jouissance pour chaque locataire dans leur bail individuel.
- Concernant le gaz et l’électricité : il sera compliqué de demander la pose de compteur individuel dans chaque logement.
Pas de panique ! Si la division n’a pas déjà été faite, vous êtes, évidemment, libre de faire la division des lots vous-même. N’hésitez pas à faire appel à votre agence immobilière Immo & Cie pour vous accompagner dans cette manœuvre.
Concentration du risque sur un seul bâtiment
En effet, faire le choix de l’achat d’un immeuble de rapport c’est également accepter la concentration de certains risques sur votre bien immobilier. En effet, si, par exemple, un incendie survient dans votre immeuble, cela impactera alors tous les lots de votre bien immobilier. Sans une bonne assurance, vous devrez alors être en mesure d’assumer cette période difficile.
Comme nous le voyons, l’investissement dans un immeuble de rapport comporte de nombreux avantages mais comporte néanmoins certains risques qu’il convient de connaître pour savoir les surmonter. Un investisseur averti en vaut deux !
Qui peut investir dans un immeuble de rapport ?
Comme nous l’avons déjà dit, il s’avère que l’investissement dans un immeuble de rapport devient de plus en plus accessible au grand public. Cependant, la présence des quelques risques que nous avons énoncés ci-dessus révèle que ce type d’investissement s’adresse avant tout à des investisseurs avertis !
Vous l’aurez compris, investir dans un immeuble de rapport requiert une certaine solidité financière de la part de l’acquéreur car rappelons que l’achat d’un immeuble de rapport représente un investissement à moyen et à long terme.
Cependant, un bien immobilier est considéré comme un immeuble de rapport dès lors qu’il contient au moins deux lots différents. À partir de ce constat, nous pouvons affirmer que ce type d’investissement peut donc tout à fait s’adresser également aux investisseurs plus modestes. Plutôt que d’investir dans un grand appartement en copropriété, pourquoi ne pas investir dans, par exemple, une maison divisée en deux ou plusieurs lots (logements) pour les louer à différents locataires ?
Comment bien choisir un immeuble de rapport ?
Immeuble libre ou loué ?
Un immeuble mis sur le marché immobilier peut d’ores et déjà être habité par des locataires ou bien être libre de toute occupation. Dès lors, il vous faudra peser le pour et le contre pour chaque cas de figure car les deux situations possèdent des avantages et des inconvénients.
Dans le cas où tous les différents logements de l’immeuble sont déjà loués, cela vous permet alors d’éviter de trouver vous-mêmes des locataires pour y vivre et vous permet également de générer des bénéfices dès l’acquisition du bien avec les loyers des locataires déjà présents. De plus, inutile de préciser qu’un immeuble loué rassurera la banque dans le cas d’un prêt puisque ces premiers revenus sont d’ores et déjà assurés.
Néanmoins, un immeuble libre peut se révéler intéressant par le fait que cela vous permet alors de réaliser des travaux dans les logements vacants et, ainsi, augmenter la valeur ajoutée des lots afin d’optimiser les loyers. L’inconvénient de cette situation est que, dans ce cas de figure, les locataires devront être trouvés dès la disponibilité des logements.
Il convient de réfléchir à cette question en amont du projet d’investissement afin d’acheter l’immeuble en connaissance de cause, d’optimiser au maximum son investissement et limiter les risques.
Autres détails sur lesquels réfléchir
Si vous avez pour projet de faire l’acquisition d’un immeuble de rapport, il existe d’autres détails sur lesquels il faudra se pencher pour faire le bon choix :
- Vérifier les prix au m² et les loyers du secteur dans lequel on veut investir,
- Choisir la ville dans laquelle investir selon son budget,
- Choisir un secteur attractif (bon voisinage, commerces aux alentours…),
- S’assurer que les logements sont déjà divisés et comportent des compteurs individuels afin de ne pas avoir à le faire,
- Être soi-même bricoleur ou connaître des artisans pourrait s’avérer très avantageux,
- Choisir un immeuble de rapport proche de votre propre domicile facilitera sa gestion.
Un coup d’œil avisé est donc nécessaire pour choisir l’immeuble de rapport adapté à sa situation. Nous vous proposons alors notre aide et notre accompagnement pour mener à bien votre projet d’achat d’immeuble de rapport ou pour trouver un immeuble de rapport à vendre. Faites confiance à Immo & Cie et n’hésitez pas à nous contacter pour nous faire part de votre projet !
La rentabilité locative d’un immeuble de rapport
Bien évidemment, l’intérêt premier de l’investissement dans un immeuble de rapport est de générer des bénéfices en tant que propriétaire du bien grâce aux loyers perçus. De plus, investir dans un immeuble de rapport vous offre un rendement bien plus important que l’achat d’un appartement. En effet, l’immeuble de rapport vous permet d’acheter vos m² aux prix de gros alors que les logements contenus vendus séparément auraient alors un coup au m² nettement supérieur.
Ce que vous recherchez pour votre investissement c’est d’atteindre l’auto financement. En d’autres termes, ce que vous recherchez est que la totalité des loyers que vous percevrez comble la totalité des frais (crédits, assurance, taxe foncière compris) tout en vous permettant de gagner de l’argent. Les agents immobiliers d’Immo & Cie vous aideront à atteindre cet objectif en vous conseillant au mieux.
À l’heure actuelle, le rendement minimum attendu par les investisseurs se situe aux alentours de 6 à 7% mais il est également possible d’obtenir un taux de rentabilité de 8 à 10% !
C’est pourquoi un investissement réussi est un investissement préparé. Pour prendre la décision d’un investissement important, l’investisseur doit toujours savoir être bien entouré, être bien accompagné pour obtenir des conseils adaptés à son profil. L’équipe d’Immo & Cie vous propose alors de vous accompagner et de vous conseiller au mieux pour que votre investissement soit une réussite.
Comment accroître et optimiser la rentabilité locative d’un immeuble de rapport ?
Si vous cherchez à augmenter la rentabilité de votre bien immobilier, il n’y a pas de secret, il faudra optimiser votre bien et, ainsi, augmenter sa valeur ajoutée. Effectuer des travaux d’amélioration reste la solution la plus efficace pour augmenter considérablement la rentabilité locative des différents lots de votre immeuble de rapport.
En effet, la recherche d’un immeuble de rapport peut amener l’investisseur à trouver une pépite possédant un prix d’achat attrayant tout en pouvant recéler un potentiel encore inexploité. Une fois votre bien rénové voir transformé, vous accroîtrez alors significativement sa valeur et vous pourrez générer alors des loyers plus élevés qu’à l’origine augmentant ainsi vos bénéfices.
Pour augmenter la valeur ajoutée de vos logements vous pouvez, par exemple : améliorer les équipements du logement (comme les équipements de la cuisine et de la salle de bain par exemple) et rénover, décorer et/ou repeindre les murs du logement.
Il est également possible, avec l’aide d’un architecte, de diviser encore plus l’espace de votre immeuble pour le partager en appartements plus petits afin d’augmenter alors le nombre de loyers que vous percevrez.
Il existe beaucoup de moyens d’optimiser le rendement locatif de votre immeuble de rapport. Vous êtes libres d’apporter les modifications nécessaires à votre bien en fonction des caractéristiques de celui-ci pour en tirer davantage de bénéfices.
De plus, en cas de revente de votre immeuble à l’avenir, vous aurez alors également augmenter considérablement la valeur du bien immobilier ce qui vous permettra de revendre le bien plus cher que ce que vous avez payé à l’origine. Vous êtes alors gagnant dans tous les cas.
Comment trouver un immeuble de rapport à vendre ?
Investir vous intéresse et vous souhaitez désormais trouver un immeuble de rapport à vendre ?
N’hésitez pas à consulter les différents immeubles de rapport à vendre sur le site d’Immo & Cie Investissement et commencez cette aventure avec nous.
Comme nous l’avons vu ensemble, investir dans un immeuble de rapport peut s’avérer être une opération très juteuse. Contactez Immo & Cie Investissement et laissez-nous vous accompagner dans votre projet d’investissement. En tant qu’experts immobiliers depuis plus de 20 ans, nous sommes à l’écoute de vos besoins et nous tenons à vous fournir les conseils adaptés à votre profil afin que vous puissiez réussir votre investissement.